土地地目変更登記は姫路市の「たまだ土地家屋調査士事務所」へお任せください！
目次
- 土地地目変更登記は姫路市の「たまだ土地家屋調査士事務所」へお任せください！
- 土地地目変更登記
- 関連リンク集
- Q&A
- お隣さんとの境界はブロック塀なのですが、今後、境界の争いにならないような良い方法はありますか？
- どうやって境界をきめるの？
- 登記簿の土地の種類には、宅地や田・畑だけでなく、たくさんの種類があると聞いたのですが、他にどのようなものがあるのですか？
- 農地の一部に建物を建てていたため、金融機関からの改築費用の借り受けができません。まずは、現在も登記簿上一筆の農地である土地を、農地の部分と建物の敷地部分とに分割する必要があると、融資担当の方よりお聞きしましたが、その場合の分筆登記申請とは？
- 自宅の建物とその敷地を抵当権の担保にして銀行で融資の申し込みをしました。すると、「土地の登記簿の地目が、田のままなので融資の条件として土地地目変更登記をしてください。」と銀行から言われました。田から宅地へ造成工事を行う際に、農業委員会へ農地転用手続きもすませておりますし、固定資産税は宅地で税金がかかっているのですが？
- 休耕地で荒れている田を雑種地に地目変更できますか。
- 私の所有する土地の周りには境界標が設置されており、隣接地所有者との立会もしているので隣接地を取り込んでいるようなことは無いと思うのですが、明らかに登記面積より多くなることが分かりました。なぜ登記面積と一致しないのでしょうか？
- 先日、お隣の人から「境界がはっきりしていないので、きちんと立会いをしてその位置を確認しませんか？」とお話がありました。境界について父はよく知っていたのですが、詳しい事を聞けないまま他界してしまいました。どうすれば良いでしょうか？
- 法務局で公図の閲覧をしたところ、私の所有する土地の地番が見当たりませんでした。私の土地はなくなってしまったのでしょうか？
- 隣接する土地の所有者から、引込み通路を広げるために私の土地の一部を購入したいとの話があり、売買することを決めました。この場合どのような手続きが必要でしょうか？
- 相続した土地に住宅を新築しようと思います。法務局で調べたところ、その土地には地番が３つあることが分かりました。１つにまとめることはできますか。
- 私の家の、敷地の一部に地番のない土地があります｡今度､家を建て替えるのでこの土地を私名義にしたいのですがどうしたらいいですか。
- 最近､隣の土地の所有者から「あなたが今使用しているこの溝は､私の敷地内にあるからね」と言われました｡全く納得がいきません。亡くなった両親からは何も聞いておりませんし､困っています。また気楽に相談できる方もいないのですが･･･
- 先祖代々の土地なのに隣の人と境界について争いになりました。今頃になって境界線が違うと言われても合点がいきません。そんな時､知人から筆界（ひっかい）特定制度のことを聞きました｡これはどのような制度ですか？
- 筆界って何？
- 私の所有する土地と隣接するAさんの土地の境界が鉤方で不便なので等面積で交換し、これを直線とすることにしました。 この場合も登記が必要ですか？
- 法務局で私が住んでいる土地の登記簿を請求したら、「住所でなく、 土地の地番を書いて下さい」と言われました。住所と土地の地番は違うのですか？
- この度、親と同居することになり一階二階両方に玄関、台所、風呂等を設け生活を独立して行えるような形をとり、共同資金で住宅を建築しました。登記をするにあたり、どのような方法があるのでしょうか？
- アパートを数棟経営し、定期的に新築や増改築をしています。登記はしていませんが、「表示に関する登記」については申請義務があると聞きました。本当ですか？
- 法務局で所有土地上の建物の登記簿謄本を請求したところ、現存する建物の他に10年前に取り壊した建物の登記簿が見つかりました。建物自体は既に取り壊されているのに、どうして登記簿だけが残っているのでしょう？
- 私所有の敷地内に、居宅の建物のほか附属建物として物置と車庫を所有しています。 この度、贈与によって物置だけを妻の名義に変更したいと思っていますが、可能でしょうか？
- 自宅を売却することになり、法務局で建物の登記簿謄本を請求したところ、未登記だと言われ登記簿がありませんでした。 建物を新築した際に市役所の職員が調査にきたのですが、あれは登記の調査ではなかったのでしょうか？
- 自宅の横に、コンクリートブロック造平家建の物置を新築しました。どのような登記をすればよいのでしょうか？
- 父所有の住宅に接続して私の資金で住宅を建築し、その部分を私名義で登記したいのですが、どうしたらよいでしょうか？
- 私の土地に他人名義の建物が登記されていることが分かりました。土地は30年前に更地の状態で買ったもので、建物の登記簿上の所有者は、土地の前所有者になっています。これらの登記をどう処理したらよいでしょうか？
- 妻と共同で店舗付き住宅を建設中です｡妻のための店舗ですので店舗を妻､住宅を私の所有として登記したいのですが？
目次をご活用ください。
姫路市、加古川市、高砂市、加西市、たつの市、宍粟市、福崎町、神河町、市川町、太子町、相生市などの近隣地域は無料で出張いたしますのでどうぞお気軽にお問い合わせください。
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弊所は姫路市に事務所を構え、土地、建物の測量、登記を行う、土地家屋調査士事務所です。土地・建物の測量・登記のプロである土地家屋調査士として、お客さまのご要望に最善の形で応えさせて頂きます。お困りのことがございましたら弊所までお気軽にお問い合わせください。遠い地域だけど直接来てほしい、出来るだけ早急に申請したいなどお客様の細かいニーズにもお応えします。
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たまだ土地家屋調査士事務所
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土地地目変更登記
土地地目変更登記とは
田などの地目の土地に建物を建てたときなどに法務局へ登記の申請することをいいます。
不動産登記法により地目に変更が生じた日から１か月以内に申請をしなければなりません。
申請しなかった場合は10万円以下の過料に処されることがあります。
建物を建てた場合の法務局へ登記を申請するタイミング
- 建物の基礎工事が完了したとき。
- 近い将来建物の敷地などとして利用されることが確実であるとき。
- 建物の敷地として整備され、上下水道、電気及びガス等を供給する工事が完了したとき。
- 宅地造成工事が完了したとき。
- 建物について建築基準法第６条第１項の規定による確認がされているとき。
- 開発行為について都市計画法第２９条の規定による県知事の許可がされているとき。
- 建物について都市計画法第４３条第１項の規定による県知事の許可がされているとき。
など
地目とは
地目とは、土地の使用状況のことです。法務局の土地の登記事項証明書に記載される事項の1つで、不動産登記法により全部で23種類あります。この中から現在の使用状況に合った地目を選びます。
地目の種類
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地（水稲、蓮、わさび、い草、杞柳などの栽培する土地） |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しない耕作をする土地 |
| 宅地 | 建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地及び運動場 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
| 池沼（ちしょう） | かんがい用水でない水の貯留池 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 |
| 牧場 | 家畜を放牧する土地 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 |
| 墓地 | 人の遺体又は遺骨を埋葬する土地 |
| 境内地 | 境内に属する土地であって、宗教法人法の第3条第2号および第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む） |
| 運河用地 | 運河法の第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地 |
| 水道用地 | 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地 |
| 用悪水路 | かんがい用又は悪水はいせつ用の水路 |
| ため池 | 耕地かんがい用の用水貯留池 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防 |
| 井溝（せいこう） | 田畝又は村落の間にある通水路 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路（私道を含む） |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地 |
| 雑種地 | 以上のいずれにも該当しない土地（駐車場や太陽光発電施設の敷地など） |
地目を確認する方法
最寄りの法務局でその土地の登記事項証明書をもらうことで確認することが出来ます。
土地の固定資産税納税通知書に同封されている課税明細書や評価明細書などを見ても確認することが出来ます。
土地地目変更登記の必要書類
委任状
許可書
農地の場合は農地転用の許可証
など
登記を申請できる方
申請する土地の所有者の方です。
土地の登記簿謄本の権利部（甲区）の一番下にお名前の記載のある方となります。
共有の場合は共有者の1人から申請することができます。
相続人の方も1人から申請することができます。
業務の流れ
ご相談
現在の土地の使用状況やこれからの使用目的などをお聞きします。
ご相談内容に応じて、お見積もりをさせていただきます。
ご依頼
お見積もり内容にご納得いただきましたら、業務を開始させていただきます。
必要な書類をお預かりします。
資料調査
ご依頼いただいた土地に関する資料を法務局や役所、官公署などで収集いたします。
現地調査
ご依頼いただいた土地の現地を確認いたします。
状況により、草刈りや土地にある工作物を撤去していただくようお願いすることがございます。
土地の現状と収集した資料の調査
実際に調査した土地の現状と収集した資料を照合し、調整いたします。
申請書類の作成
登記申請書や添付書類などを作成いたします。
申請書類によって、署名押印をいただく場合がございます。
土地地目変更登記の申請
ご依頼いただいた土地を管轄する法務局へ登記を申請いたします。
登記完了証を受領
登記が完了しますと、登記完了証が発行されますので、申請をした法務局にて登記完了証を受け取ります。
各資料の整理
ご依頼者様にお渡しする登記完了証や資料をまとめます。
成果品等のお引渡し
登記完了証や収集した資料などをお渡しします。
業務完了までの日数
約2週間程度の日数を頂いております。
農地転用などが必要な場合は、別途期間が必要となります。
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関連リンク集
Q&A
お隣さんとの境界はブロック塀なのですが、今後、境界の争いにならないような良い方法はありますか？
昔から深刻な問題として隣接する土地所有者との間でおこる境界紛争があります。その理由としては、現地において土地の境界を示すものが明確でないことが挙げられます。また、現時点ではお互い境界線について納得していても、境界標を設置していなかった場合、世代が変わった時などに、全く境界が分からなくなってしまうことがあります。例えば、現況のブロック塀の中心と口約束していたが、世代が変わりブロック塀の中心か外側か、分からなくなってしまった場合等です。よって大切な財産を管理する為には、境界確定（筆界確認）を行った上で、境界点に永続性のある境界標を設置して維持管理することが大切です。永続性のある境界標を設置すればひと安心ですが、境界標は、時々確認することも大切です。例えば、ブロック塀工事を行う場合は、工事施工業者に「境界標を壊さないように気をつけてくださいね！」と必ず一声かけて下さい。もし、境界標が移動したり亡失したりした場合はご相談ください。可能な限り関係する資料を収集し、現地の状況、関係人の意見、公図や協議書等を参考に信念をもってアドバイスいたします。
境界標には次のような種類があります。
コンクリート杭
- 一般的に永続性のある境界標として多く使用されております。
プラスチック杭
- 加工が簡単な為、様々な形式の工夫がなされ、市場にたくさん出回っています。軽くて安定性に欠ける部分があります。
金属鋲・金属プレート
- 現地には構造物があり杭の設置が困難な場合に使用されます。
木杭
- １～２年程度で腐食してしまいますので仮杭として使用されます。
石杭
- 美しくて堅固ですので理想的な境界標ですが、高価なのが難点です。
どうやって境界をきめるの？
資料調査（法務局、市、県、国などの関係機関で図面や所有者・面積などを調査します。）
現地調査（境界標の有無・現況、隣接所有者の確認など）
現地測量（当該地を測量します。必要ならば、隣接地やさらに広範囲に測量します。）
資料調査、現地測量の結果をもとにそれぞれの妥当性を検討します。
公共用地（道路・水路など）および隣接土地所有者と境界立会確認をいたします。
永続性のある境界標を設置します。
登記簿の土地の種類には、宅地や田・畑だけでなく、たくさんの種類があると聞いたのですが、他にどのようなものがあるのですか？
土地の種類のことは、法律上「地目」といいます。地目については法律で「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」の23種類が定められています。日本全国にある登記簿は一部の例外を除いて、以上23種類のどれかの地目が記載されています。ほとんどが一般的になじみのある言葉ですが、よくみかける地目について説明しておきます。代表的なもとして以下７種類をあげましたが、法律では具体的な地目の定め方について詳しく記載されており、また地目を変更するには法律で特別な規制がかかる場合もあります。
田
農耕地で用水を利用して耕作する土地（米、はす等の栽培地）
畑
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地（野菜･麦･観賞用花の栽培地）
宅地
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地（庭･公道に至るまでの私的な通路部分・レストランの駐車場等で建物敷地とフェエンス等で区別されていないもの等）
山林
耕作の方法によらないで竹林の生育する土地（傾斜地・平坦地及び樹木の種類を問いませんが、全体的に灌木類のみが生育している土地は「原野」となります）
用悪水路
灌漑用又は悪水排泄用の水路（飲料水などの生活用水をはじめ農業用･工業用の用水がありますが、用水としては農業用のみを用悪水路とします。悪水については種類を問いません）
公衆用道路
一般交通の用に供する道路（国道･県道･市町村道等の他、私道でも不特定多数の者が利用する土地は公衆用道路とします）
雑種地
他のいずれの地目にも該当しない土地（駐車場･資材置き場等）
農地の一部に建物を建てていたため、金融機関からの改築費用の借り受けができません。まずは、現在も登記簿上一筆の農地である土地を、農地の部分と建物の敷地部分とに分割する必要があると、融資担当の方よりお聞きしましたが、その場合の分筆登記申請とは？
登記簿上、土地の地目は、一筆の土地をその用途の面から特定して公示するために付されるもので、一筆の土地について二種目以上の地目を定めてこれを登記することは認められておりません。したがって、当該一筆の土地（農地）を地目別に分割した上、分割後の土地のうちその用途を変更した土地（宅地）について、これを別地目にするための登記、すなわち「一部地目変更による分筆登記」が必要となります。なお、一般に分筆の登記を申請するか否かは所有者の任意ですが、地目変更については申請義務がありますので、一部地目変更の場合には、その変更登記の前提として分筆登記申請の必要があります。
自宅の建物とその敷地を抵当権の担保にして銀行で融資の申し込みをしました。すると、「土地の登記簿の地目が、田のままなので融資の条件として土地地目変更登記をしてください。」と銀行から言われました。田から宅地へ造成工事を行う際に、農業委員会へ農地転用手続きもすませておりますし、固定資産税は宅地で税金がかかっているのですが？
土地の現況は宅地（注１）であるのに、登記上の地目は田のままのようです。登記上の地目を変更する為には、管轄の法務局に土地所有者から土地地目変更登記の申請（注２）を行う必要があります。なお、農業委員会へ農地転用手続きをしただけでは登記簿の地目は変更されません。また固定資産税については登記簿の地目と関係なく、現況にて課税されます。
（注1）不動産登記法でいう「宅地」とは「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」とされています。
（注2）土地の地目に変更があった場合には、所有者は１ヵ月以内に土地地目変更登記を申請することが義務づけられています。
休耕地で荒れている田を雑種地に地目変更できますか。
不動産登記では地目が、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、山林、公衆用道路などと決められていますが、雑種地は法定された地目のいずれにも該当しない土地の場合の地目です。たとえば、駐車場や資材置場、水力発電のための水路および排水路、競馬場内の馬場、高圧線の下の土地でほかの目的に使用できない区域、鉄塔や変電所の敷地、記念碑や記念樹の敷地などがあります。このように、雑種地として認められるのは、ある特定の目的のもとに利用されてはいるものの、法で定められた特定の地目のどれにも該当しない場合です。そこで、休耕地で荒れた田を雑種地に地目変更ができるかということですが、所有者において特定の目的のために利用することを放棄している休耕地の場合は、単にその利用目的が判然としないという理由だけですから、雑種地として取り扱うことはできません。雑草が生い茂って原野に近い様相を呈していても、雑草などを除去して田として使用することが可能な場合は、従来通り田として取り扱います。このように地目は、その状況が一時的なものであるかどうか、あるいは対象土地が本来の使用の仕方をされているかどうかなどを、周囲の状況、使用経緯、将来の利用見込みなどを総合して判断した上で決まります。
私の所有する土地の周りには境界標が設置されており、隣接地所有者との立会もしているので隣接地を取り込んでいるようなことは無いと思うのですが、明らかに登記面積より多くなることが分かりました。なぜ登記面積と一致しないのでしょうか？
登記面積というのは、その土地が最近の土地改良事業・土地区画整理事業・国土調査事業等が実施された土地、または地積更正登記・分筆登記等による手続きのために測量された土地でない限り実測面積と一致していないことがよく見受けられます。よって、あなたの土地がこのような事業や手続きがなされていない土地であれば、その原因を探るには明治時代まで遡ることになります。明治政府は、明治初期の地租改正事業により全国の土地を測量し、税金を徴収する資料としました。当時は村の有識者が所有者の立会の上で測量したとされています。その測量というのは縄等を用いて行われ、不整形な土地の場合は目見当で大体同じ面積となるような長方形や正方形に直し、縦・横の寸法を縄等で測定していました。縄は強く引っ張っても弛むことを考慮し、実際の測定寸法よりも多少差し引くのが習慣になっていた等、明治初期の測量技術が未熟だったことや、測量による面積が税金に大きく影響してくることから税金を安くするため意識的に面積を過小申告する土地があったことが登記面積と実測面積が一致しない原因の一つだと言えます。これらのことを考慮すると、登記面積より実測面積が大きくなるというのは有り得ないことではありません。ただ、「縄ちぢみ」という言葉がありますように、地域によっては登記面積より実測面積の方が小さくなることもあり、一概に大きくなるということは言い切れません。よって、登記面積と実測面積が一致しない理由は、地域による古来からの慣習など、原因は様々であります。
先日、お隣の人から「境界がはっきりしていないので、きちんと立会いをしてその位置を確認しませんか？」とお話がありました。境界について父はよく知っていたのですが、詳しい事を聞けないまま他界してしまいました。どうすれば良いでしょうか？
今回のように境界をきちんと確認しておくことは、境界紛争を未然に防止し、将来にわたりお隣とのおつきあいをスムーズにしてくれます。お互いに協力して作業を進めてください。
境界の確認に有効な資料には色々とありますが、代表的なものは法務局に備え付けられている以下の図面です。
- 地図・公図
- 地積測量図
- 建物図面
①の地図には、高度な測量技術で作製されたもの（法14条地図）や、明治時代に作製されたもの（字限図）等があり、信頼度も図面の種類によりまちまちです。法14条地図は信頼がおけるものですが、字限図は土地の並びやおおまかな形状は参考になるものの、寸法はあてになりません。このような信頼度の違いは、作製の目的・測量技術・作製の為の各種の手続きの有無等が年代により異なっている為です。
②の地積測量図は、土地の表題登記、地積の更正登記、分筆登記等に添付される図面のことで、土地の形状や求積の方法等が明らかにされています。この図面は前記の登記の際に作製されているものですが、全ての土地について備え付けられているものではありません。尚、この図面も地図と同様、年代によって信頼度は異なってきます。
③の建物図面は主に建物についてのものですから、土地の境界についてはあまり参考になりません。
今回の境界の確認をする前に、法務局で①と②の図面をとるとよいでしょう。また、境界の確認には図面以外にも証言や写真等のあらゆる資料を加味して分析する必要があります。安易に決めてしまいますと将来に境界紛争の火種を残しかねません。
法務局で公図の閲覧をしたところ、私の所有する土地の地番が見当たりませんでした。私の土地はなくなってしまったのでしょうか？
法務局には通常、土地の区画や地番を明確にした地図や公図が備え付けられています。公図上に地番の記載がないというご質問については、まず法務局で登記簿や地積測量図（注1）を確認してください。登記簿であなたの土地が確認できれば、よほどの自然災害（崖崩れや河川氾濫による水没等により復旧が不可能な場合）が無いかぎりあなたの土地がなくなる事は考えられません。公図の一種である字限図は測量技術が未熟であった明治時代に作成され、現在に至るまで分筆や合筆といった土地の異動に伴い手入れされていますが、ごくまれに分筆した地番が未手入れのまま放置されていることがあります。公図に地番を記載する方法は管轄法務局に地図訂正の申し出をする必要がありますが、これは慎重な調査が必要であり、証拠となる物証や人証が要求されます。また手続きには専門的な判断と技術を必要とします。
（注1）地積測量図は分筆登記などの際に作成されるものでありますので、全ての土地について備え付けられているものではありません。
隣接する土地の所有者から、引込み通路を広げるために私の土地の一部を購入したいとの話があり、売買することを決めました。この場合どのような手続きが必要でしょうか？
土地の一部を売買する際は、その部分を明らかにし、分筆登記をした後、その部分について売買による所有権移転の登記手続きをしておく必要があります。この手続きを怠ると後々紛争の原因となることが多いようです。土地分筆の登記申請は土地家屋調査士が皆さんに代理して行うことができます。まず、法務局等の資料を綿密に調査したのち、分筆前の土地全体の境界を確定する必要があるので隣接地所有者と立会い、境界を確認・測量します。隣接地が公有財産（道路・水路等）であるときは、その管理者と立会をし、境界の確認をします。（官民境界協定といいます）地図訂正などが必要な場合はその手続きをし、土地分筆登記を申請します。ここまでが土地家屋調査士の業務となります。分筆登記完了後、売却予定部分について所有権移転登記の申請をすることになりますが、これは、司法書士の業務となります。
相続した土地に住宅を新築しようと思います。法務局で調べたところ、その土地には地番が３つあることが分かりました。１つにまとめることはできますか。
土地には、それぞれに地番がつけられ、地番毎に登記簿が備えられています。土地は筆という単位で呼び、1筆、2筆と数えます。数筆の土地を１筆にまとめる登記を合筆登記といいます。
合筆登記をするには原則として次の要件を満たさなければなりません。
- 所有者が同一である。
- 土地が隣接している。
- 土地の地目が同じである。
- 抵当権などの登記がない。
- 字名や地番区域が同じである。
３．についてですが、３筆のうち、２筆が田で１筆が宅地のような場合は、合筆することはできません。もし地目が違っていた場合でも、３筆の土地の上に建物を新築すればその土地は宅地になりますから、新築後にすべての土地を宅地に地目変更登記をすれば３．の要件を満たすことができます。ただし、農地を他の地目に変更する場合、農地に関する許可（届出）等が必要になります。
４．については、抵当権などを抹消した後に合筆登記をすることになります。ただし、例外として合筆登記したい土地同士が、同一年月日で同じ受付番号で登記された抵当権や根抵当権であれば合筆登記をすることができます。
登記簿には、「姫路市○○町大字○字○」や「姫路市○○何丁目」などの所在が表示されていますが、５．の意味はこの所在が同じでなければならないということです。
一般的には以上の要件を満たしていれば 合筆登記をすることができますが、ほかにもいくつかの要件があります。
私の家の、敷地の一部に地番のない土地があります｡今度､家を建て替えるのでこの土地を私名義にしたいのですがどうしたらいいですか。
地番のない土地とは､登記所に備え付けられた公図(字限図や国土調査の図面)や14条地図と呼ばれる地図に地番のない土地のことで､登記簿もなく地目や面積､所有者も分からないといった土地のことだと思われます｡このような土地には､道路や里道･水路等の長狭物と呼ばれるものと､地図上では他の宅地や畑と変わらないような形のものとがあります｡これらの土地は一般的に公共用地ですので､所有名義を自分のものにしたいときは､これを管理する役所と境界の立会いをし､境界を確定した上で払い下げを受けなければなりません｡前述の長狭物のうち､市町村道はそれぞれの市町村役場で管理しており､あなたの場合のように宅地等の一部になっていて道路としての機能が無くなっている場合は､議会等の決議を経て払い下げが認められる場合がありますので､それぞれの市町村役場でご相談ください｡また､里道や水路は一部を除き、平成17年より市町に移管されていますが､現在その役目を果たしておらず、将来も果たす必要の無い場合は､払い下げが認められますので､これを管理する官公署にご相談ください｡これら長狭物のほかにも､以前遊水地であったものや崖地であったものなどいろいろあり､その従来の用途により市町村が管理したり財務局が管理したりしますが､もし公共用地として必要のない土地であれば払い下げが認められますので､とりあえず市町村役場に相談されるのがいいでしょう｡払い下げ手続き終了後は､その土地の登記簿を作ってあなた名義に登記をするために､登記所に土地の表題登記と土地の保存登記を申請することになります｡
最近､隣の土地の所有者から「あなたが今使用しているこの溝は､私の敷地内にあるからね」と言われました｡全く納得がいきません。亡くなった両親からは何も聞いておりませんし､困っています。また気楽に相談できる方もいないのですが･･･
一般的に､土地の境界についての紛争となると､直ぐに「弁護士だ」とか「裁判だ」となります。それは同時に費用面､日数面で大きな負担を負うことになりますし､判決文が必ずしも当事者の意思を反映しているとも限りません｡土地の境界をめぐる争いは、明確な根拠のある場合はともかく､当事者の境界についての知識の希薄さに起因するものも少なく有りません。また地域特有の習慣や保存地図の特性など一般的な知識のみで理解し得ない場合がよくあります。隣とはもめたくない、裁判をするほどでもない、しかしはっきりはしておきたい、このような問題が生じた場合に､相談の窓口として専門的に解決する手段が設置されました｡これは全国的に展開中の制度ですが､県内で「境界問題相談センター兵庫」として土地家屋調査士会館（神戸）にあります。（俗にADR相談センターと呼ぶこともあります）ここでは土地境界の専門家である土地家屋調査士が一貫して手続きに関与し､弁護士も同席して解決にあたります｡そして十分な話し合いの末､当事者主導で問題が円満に解決した場合､調停案(和解案)を土地家屋調査士、弁護士の各相談員と立案することになります。
先祖代々の土地なのに隣の人と境界について争いになりました。今頃になって境界線が違うと言われても合点がいきません。そんな時､知人から筆界（ひっかい）特定制度のことを聞きました｡これはどのような制度ですか？
お隣との筆界(土地の範囲を区画するものとして定められた線)が明らかでない場合、以前は裁判所に境界確定訴訟などを起こす以外、公の機関の判断を得る方法はありませんでした。しかし裁判は時間と費用がかかるため、迅速に筆界を確認できないか議論されてきました。その結果、法務局の登記官が、筆界に関する資料を多数保有し、登記事務の中で必要に応じ筆界を認定してきたことから､法務局が事務を取り扱うことになりました。申請から筆界特定までの流れを説明します。土地の所有権の登記名義人などから筆界特定申請がなされると筆界特定登記官が資料調査や現地での調査と必要な測量を行います。さらに、外部専門家として法務局から筆界特定調査委員に任命された弁護士や土地家屋調査士のほか、簡裁訴訟などの代理業務を扱える司法書士の意見を踏まえ現地での筆界の位置を特定します。ご利用になる場合､手数料と測量費など実費が申請人の負担となります。なおこの制度は本来あるべき筆界の位置を現地で特定するもので､所有権の争いなどは取り扱うことはできない為、司法機関や民間ADR（裁判外紛争解決）機関と連携し解決を図ることになります。
筆界って何？
不動産登記法に基づき地番を付けられた土地と隣接する土地との公法上の境。この「法律上の線」を一般に「筆界」と呼んでいます。「筆界」が所有者の都合などで勝手に変更されると、国の制度自体に混乱をきたす場合があるため、この「筆界」というものは極めて普遍的なものと言えます。そのため、土地所有権の境と異なることがあります。一般的には「境界」と呼ばれているものです。
私の所有する土地と隣接するAさんの土地の境界が鉤方で不便なので等面積で交換し、これを直線とすることにしました。 この場合も登記が必要ですか？
土地の筆界は普遍的なものですから、たとえ当事者間の合意で所有権界を変更しても筆界は変りませんので、双方の土地から交換する部分を分筆し所有権移転登記をすることが必要です。
法務局で私が住んでいる土地の登記簿を請求したら、「住所でなく、 土地の地番を書いて下さい」と言われました。住所と土地の地番は違うのですか？
土地の地番は原則として最小行政区画の土地１筆ごとに番号を付けられていまが、住所（住居表示）は最小行政区画である町や丁目を道路などで区画し、区画内の建物を街区符号と住居番号で表示するものです。住居表示の番号は建物に付けられる番号なので建物が建っていなければ住居番号は付しません。また、住居表示の実施されていない地域は、土地の地番と住所とは 一致しているところが多いようです。
この度、親と同居することになり一階二階両方に玄関、台所、風呂等を設け生活を独立して行えるような形をとり、共同資金で住宅を建築しました。登記をするにあたり、どのような方法があるのでしょうか？
近年、ご質問のような二世帯住宅を建築する場合が見受けられます。登記の方法としては、二種類の方法があります。
- 一般的な住宅と同様、二階建の一つの建物として「建物表題登記」を申請する方法があります。
- 分譲マンションの際に行われる方法で、一階、二階を各々別建物とし、二つの建物として「区分建物表題登記」を申請する方法があります。
①と②では大きな違いが二つあります。
一つ目は、建物の面積が違ってきます。①の場合、面積は柱等区画の中心線で計算しますが、②の場合、区画の内側線で計算します。よって、同じ建物でも②の場合は面積が少なくなります。
二つ目の違いとしては、所有権の問題です。共同資金で建築したとのことですので、①の場合、一つの建物として登記するため、親との共有名義の建物となります。②の場合、二つの建物として登記するため、一階、二階を各々別名義（一階を親名義、二階をご自身の名義）とすることができます。
以上のようなことを参考にどちらの方法で登記するか、お考えください。但し、②の場合、法律で定められた様々な要件を具備していないと登記できない場合があります。
アパートを数棟経営し、定期的に新築や増改築をしています。登記はしていませんが、「表示に関する登記」については申請義務があると聞きました。本当ですか？
不動産登記法では次のような規定があります。
- 建物を新築した時
- 建物を増築した時
- 建物を改築した時
- 建物を取り壊した時
- マンションを新築した時
